Pažiūrėkite prieš šokinėdami nuo uolos

1. Pastato kapitalinis planas

2. Kapitalo patobulinimai (praeities istorija ir ateities planai, įskaitant išlaidų sąmatas ir laikotarpį)

3. Pastato hipoteka (kokios sąlygos/sąlygos/pratęsimo galimybės)

4. Valdymo sutartis (įmonė šiuo metu turi valdymo sutartį; išlaidos/paslaugos)

5. Asbesto tyrimas viešosiose ir daugiabučių patalpose

6. Pūvantys langų rėmai rūsyje ir kitose viešose erdvėse, kuriose gali patekti graužikai / vabzdžiai ir vandens žala

7. Vandens/elektros skaitikliai. Kiekvienų metų išlaidos turėtų būti peržiūrėtos. Ar išlaidos panašios kiekvienais metais?

Programos paketas. Aukštyn (kelias į viršų)

Kiekvienas potencialus kooperatyvo pirkėjas turi įsiminti tris terminus: pradinis įnašas, skolos ir pajamų santykis ir likvidumas po uždarymo.

• Pirmoji kliūtis: Pradinė įmoka yra pradinė grynųjų pinigų dalis, kurią pirkėjas sumoka pardavėjui, o likusią sumą finansuos bankas ar kitas skolintojas. Kooperatyvai nori, kad savininkai savo namuose turėtų nuosavybės. Pradinė įmoka gali siekti 20-50 procentų (ne universali). Kai kurie aukšto lygio pastatai gali reikalauti pirkti grynaisiais pinigais be jokio finansavimo.

• Antroji kliūtis: Skolos ir pajamų santykis. Pirkėjo mėnesinės skolos suma, padalinta iš jo mėnesinių pajamų. Daugeliui kooperatyvų leistina skolos ir pajamų santykis viršija 25–30 procentų. Daugelis lentų taip pat žiūri į bendrą finansinį vaizdą. Jei kas nors turi socialinę apsaugą ir atneša tik 2100 USD per mėnesį, bet turi 10 mln. USD banke ar investicijų, skolos ir pajamų santykis gali būti ne problema.

• Trečia kliūtis. Likvidumas po uždarymo. Pinigų suma, kurią būsimasis pirkėjas gali lengvai gauti sumokėjus pradinį įnašą. Tai gali būti grynieji pinigai banke, pinigų rinkos ir (arba) akcijų fondai, akcijų portfelis, iždo vekseliai, indėlių sertifikatai (laikomi likvidžiais). IRA ir kitos išėjimo į pensiją sąskaitos nėra laikomos likvidiomis, taip pat gyvybės draudimo polisai, neinvestuotos akcijų ar asmeninės nuosavybės (ty nekilnojamojo turto, meno kūrinių) akcijos.

Nykščio taisyklė – pirkėjas turi turėti pakankamai grynųjų pinigų, kad galėtų sumokėti būsto paskolą ir išlaikymą dvejiems metams, jei jo pajamos baigtųsi dėl kokios nors priežasties, pavyzdžiui, atleidimo iš darbo ar ligos.

Valdybos kartais atsiskaito už vienerių metų likvidumą ir vienerius metus deponuojamus depozitoriumus, todėl potencialus pirkėjas gali surinkti sąlyginio deponavimo grynųjų pinigų parduodant likvidų turtą anksčiau laiko ir suteikia valdyboms ramybę.

Kai kurios tarybos iš anksto informuos brokerius ir pirkėjus apie savo skaitinius reikalavimus, kad būtų išvengta laiko ir problemų tikrinant žmones, kurių priėmimas yra mažas. Kitos tarybos nekelia absoliučių reikalavimų ir priima sprendimus kiekvienu konkrečiu atveju.

Rizika prieš atlygį

CoOpLiving.Part5 .2 3 | eTurboNews | eTN — Jorge Royan – royan.com.ar

Visi pirkiniai yra rizikingi. Perkant Niujorko kooperatyvą, pirkėjas negali kontroliuoti daugelio veiksnių, įskaitant prastai tvarkomą pastatą, tingią kooperatyvo valdybą arba neapmokytą ar netinkamą pastato personalą. Akcininkams gali tekti susidurti su netikėtais specialiaisiais BOD mokėjimais už nenumatytus kapitalinio pastato remonto darbus, o techninės priežiūros mokėjimai gali padidėti greičiau nei infliacija. BOD gali pakeisti subnuomos ar kitas nuostatas, todėl buto nuoma ir (arba) augintinio nuosavybė tampa neįmanoma. Buto pardavimas gali būti iššūkis dėl savavališkų būsimų pirkėjų valdybos atmetimų, nes BOD narys turi pyktį prieš jus.

Žvelgiant į ateitį

Jūs radote savo svajonių butą. Jūsų advokatas, buhalteris, interjero dizaineris, architektas ir šeima yra tame pačiame puslapyje. Jūs ir savininkas susitarėte dėl pardavimo kainos ir dabar laikas uždaryti.

Laikas uždaryti

Kooperatyvo uždarymas Niujorke gali užtrukti 2–3 mėnesius nuo pirkimo sutarties pasirašymo momento; tačiau realiame pasaulyje laikas, kurio reikia uždaryti, priklauso nuo daugelio veiksnių ir gali būti už tiesioginės pirkėjo kontrolės ribų:

1. Visas pirkimas grynaisiais perkant rėmėjo butą. Planuokite 2–3 mėnesius (ar mažiau), bet

2. Pirkimas iš nekilnojamojo turto su nepatyrusiu advokatu – delsimas

3. Co-op plokštės paketas gali būti neišsamus arba jame yra klaidų – vėlavimas

4. Vadovaujantis agentas vangiai peržiūri paraišką ir atideda jos siuntimą tarybai – delsia

5. Kooperatyvo valdyba peržiūri daugybę pardavimų ir jie konkuruoja dėl BOD dėmesio – delsimo

6. Šventiniu laikotarpiu pateiktas maitinimo paketas – vėlavimas

7. Interviu planavimo konfliktai (jūs ir BOD) – vėlavimas

8. BOD negali priimti sprendimo – delsimas

9. Pardavėjas ar pirkėjas nebendradarbiauja – delsimas

Uždarymo išlaidos

• Advokato mokesčiai. Svyruoja nuo 1,500 USD iki 4,000 USD. Paprastai mokama užbaigus sandorį. Banko advokatui gali būti taikomas papildomas mokestis (1,000 USD).

• Dvaro mokestis. Dvaro mokesčio riba Niujorke yra 1,000,000 1,000,000 1 USD (vargu, ar dvaras bus parduodamas už tokią kainą). Techniškai mokestis laikomas pervedimo mokesčiu, kurį pirkėjas moka už nekilnojamąjį turtą, kuris yra lygus arba didesnis nei 3.9 25,000,000 XNUMX USD. Mokesčio suma skiriasi ir yra baigiamasis tarifas, prasidedantis nuo XNUMX procento, didėjantis atsižvelgiant į pirkimo kainų intervalus iki daugiausiai XNUMX procento nekilnojamojo turto, kurio vertė XNUMX XNUMX XNUMX USD ar didesnė.

• Pavadinimas Draudimas (tik butai). Norint įsigyti butą ir gauti hipoteką, reikalingas nuosavybės draudimas ir paprastai jis sudaro 0.45 procento pirkimo kainos. Jis įsigyjamas siekiant apsaugoti pirkėjus ir skolintojus nuo pretenzijų dėl nuosavybės teisės į turtą prieš įgyjant namą.

• Hipotekos įrašas Mokesčiai (tik butai). Tai reikalauja, kad pirkėjai sumokėtų 1.8 procento už hipotekos sumas iki 5,000,000 1.925 500,000 USD ir 2,000,000 procentų už hipotekos sumas, viršijančias 20 1.925 USD. Tai yra paskolos suma, o ne pirkimo kaina. Už vidutinį butą Manhatane už 1,600,000 30,800 XNUMX USD su XNUMX procentų nuolaida taikoma XNUMX XNUMX procentų mokestis nuo XNUMX XNUMX XNUMX USD paskolos sumos, kuri yra maždaug XNUMX XNUMX USD vien už hipotekos įrašymo mokestį.

• Flip Tax (Kooperatyvai). Tai pervedimo mokestis, mokamas kooperatyvui kooperatinio buto pardavimo sandorio metu. Mokestis techniškai nėra mokestis, todėl jis negali būti atskaitomas kaip nekilnojamojo turto mokestis. Mokesčio dydis ir tai, kas už jį moka (pirkėjas ar pardavėjas), skiriasi priklausomai nuo kooperatyvo. Informacija paprastai yra nurodyta pastatų nuosavybės nuomos sutartyje arba kooperatyve pagal įstatymus.

• Papildomi mokesčiai. Hipotekos mokesčiai, perkodavimo išlaidos, nenumatyti mokesčiai ir kt.

• Niujorko valstijos ir Niujorko pervedimo mokesčiai (Tik naujos plėtros apartamentai). (prevu.com)

Pagaliau

Kai sandoris pagaliau baigtas, pirkėjas atiduoda pardavėjui savo pinigus. Pardavėjas pateikia pirkėjui aktą (bendrabučiams) arba nuosavybės nuomos sutartį (kooperatyvams) ir visi tęsia savo gyvenimą.